Yunanistan, hem tatil hem de yatırım amacıyla gayrimenkul almak isteyen yabancı yatırımcılar için cazip bir pazar sunar. Ancak bu süreçte, alıcıların dikkat etmesi gereken çok sayıda vergi yükümlülüğü ve yasal sorumluluk bulunur.
Bu rehberde, Yunanistan’da ev alırken karşılaşacağınız vergileri ve hukuki yükümlülükleri adım adım ele alıyoruz. Daha kapsamlı bilgiler, süreç detayları ve yatırım avantajları için Yunanistan’da Ev Almak: Bilmeniz Gereken Her Şey başlıklı içeriğimizi de mutlaka inceleyin.
Yunanistan’da Ev Alımında Uygulanan Vergi Türleri
Yunanistan’da bir konut ya da gayrimenkul satın alırken, hem bir kereliğine ödenen hem de düzenli olarak tahsil edilen çeşitli vergi kalemleri şunlardır:
- Tapu Devri Vergisi (Transfer Tax)
- KDV (Katma Değer Vergisi – VAT)
- Noter Ücreti
- Tapu Sicil (Kadastro) Ücreti
- Avukat Ücreti (isteğe bağlı)
- Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA)
Tapu Devri Vergisi (Transfer Tax)
İkinci el konutlar için geçerli olan tapu devri vergisi, gayrimenkulün satın alma bedeli üzerinden hesaplanır ve oranı %3,09’dur. Bu vergi, alıcı tarafından tek seferlik olarak ödenir ve satın alma işleminin resmiyet kazanması için zorunludur.
Tapu devri vergisi, Yunanistan’da ev sahibi olmanın en temel maliyetlerinden biridir ve bütçeleme sürecinde dikkate alınması gereken temel giderlerden biridir.
KDV (Katma Değer Vergisi – VAT)
Yeni yapılar, yani 2006 yılı sonrasında inşaat ruhsatı alınmış olan konutlar için Katma Değer Vergisi (KDV) uygulanmaktadır. Bu durumda, satın alım işlemi inşaat firmasından doğrudan yapılıyorsa, alıcının %24 oranında KDV ödemesi gerekir.
Yunanistan’da yeni yapı konutlar için KDV, toplam yatırım maliyetini önemli ölçüde etkileyen bir unsurdur ve yatırımcıların bu vergiyi planlamalarına dahil etmesi büyük önem taşır.
Noter Ücreti
Satın alma işlemlerinin yasal olarak geçerli sayılabilmesi için noter onayı zorunludur. Yunanistan’da noter ücreti genellikle satın alma bedelinin %1 ila %1,5’i arasında değişir. Bu ücret, sözleşmenin resmileşmesini ve yasal güvence altına alınmasını sağlar. Yatırım yapacak kişiler için noter ücreti, tapu ve kadastro gibi diğer yasal masraflarla birlikte planlanması gereken temel kalemlerden biridir.
Tapu Sicil (Kadastro) Ücreti
Yunanistan’da bir gayrimenkul satın alındıktan sonra tapunun alıcı adına resmi olarak tescil edilmesi gerekir. Bu tescil işlemi için tapu sicil dairesine belirli bir resmi bedel ödenir. Tapu sicil ya da kadastro ücreti olarak adlandırılan bu tutar, genellikle satın alma bedelinin %0,5 ila %0,7’si arasında değişir.
Kadastro üreti, mülkiyetin yasal olarak alıcıya geçmesini sağlayan kritik bir adımdır ve bu masrafın da toplam yatırım maliyetine dahil edilmesi gerekir.
Avukat Ücreti (isteğe bağlı)
Yunanistan’da ev satın alma sürecinde avukat hizmeti, tapu kontrolleri, sözleşme hazırlığı ve tüm yasal danışmanlık süreçlerini kapsar. Özellikle yabancı yatırımcılar için bu profesyonel destek, hukuki riskleri en aza indirmek adına büyük önem taşır.
Avukat ücreti, satın alma bedelinin genellikle %1 ila %1,5’i arasında değişmekle birlikte, sunulan hizmetin kapsamına göre farklılık gösterebilir. Bu masraf, satın alma öncesi ve sonrası tüm yasal işlemlerin eksiksiz tamamlanmasını sağlayarak yatırımın güvenliğini artırır.
Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA)
Yunanistan’da ev sahibi olduktan sonra, taşınmaz sahipleri her yıl düzenli olarak Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA) ödemekle yükümlüdür. Bu vergi, mülkün büyüklüğü, bulunduğu şehir veya bölge, inşaat yılı ve kullanım amacına göre farklı oranlarda hesaplanır.
Yatırımcıların bu sabit vergiyi yıllık maliyet hesaplarına dahil etmeleri büyük önem taşır. ENFIA, devlet tarafından otomatik olarak belirlenmekte olup, genellikle taksitler hâlinde ödenebilir.
Yunanistan’da Ev Alırken Bilinmesi Gereken Yasal Sorumluluklar
Gayrimenkul alımı sadece mali değil, aynı zamanda hukuki sorumluluklar da doğurur. Bu süreci eksiksiz tamamlamak, ileride yaşanabilecek sorunları önlemek adına çok önemlidir.
AFM – Vergi Numarası Alma Zorunluluğu
Yunanistan’da gayrimenkul satın almak isteyen her yabancı alıcı, vergi işlemlerini yürütebilmek için AFM olarak bilinen vergi kimlik numarasını edinmek zorundadır. Bu numara, yerel vergi dairesine yapılan bireysel başvuru ile alınır ve satın alma sürecindeki tüm resmi işlemlerde kullanılmak üzere yasal bir zorunluluktur.
AFM numarası olmadan banka hesabı açılışı, noter sözleşmesi ve tapu devri gibi temel aşamalar tamamlanamaz. Bu nedenle ev alım sürecine başlamadan önce AFM alınması ilk ve en kritik adımdır.
Banka Hesabı Açmak
Yunanistan’da ev satın alma sürecinde tüm resmi ödemelerin ve vergi tahsilatlarının sorunsuz şekilde gerçekleştirilmesi için yerel bir bankada hesap açılması zorunludur.
Bu banka hesabı, tapu harcı, noter masrafı, KDV gibi yasal ödemelerin yapılmasında kullanılır ve aynı zamanda mülk edinimi sonrası doğacak yıllık vergi yükümlülüklerinin düzenli olarak yerine getirilmesini sağlar.
Yatırımcıların finansal işlemleri takip edebilmesi ve maliye ile sorunsuz iletişim kurabilmesi için yerel banka hesabı açmak, sürecin kritik bir parçasıdır.
Yasal Kontrol ve Tapu İncelemesi
Yunanistan’da gayrimenkul satın almadan önce, taşınmazın tapu kayıtlarında ipotek, haciz, inşaat izni ve ruhsat gibi kritik bilgilerin detaylı şekilde incelenmesi gerekir. Bu yasal kontrol süreci, mülkün geçmişten gelen borçları veya imar sorunları olup olmadığını ortaya çıkarır.
Özellikle yabancı yatırımcıların bu konuda uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışması, ileride yaşanabilecek yasal ve finansal riskleri ortadan kaldırmak açısından büyük önem taşır. Yapılacak profesyonel tapu incelemesi, satın alma kararının güvenli temellere dayanmasını sağlar.
Sözleşmenin Noterde İmzalanması
Yunanistan’da gerçekleştirilen tüm gayrimenkul satış işlemleri, yasal geçerlilik kazanabilmesi için noter huzurunda yapılmak zorundadır. Noter, alıcı ve satıcının imzaladığı satış sözleşmesini resmi olarak onaylar ve sözleşmenin Yunan hukukuna uygunluğunu detaylı şekilde denetler.
Bu süreç, tarafların haklarının korunması ve tapu devri işlemlerinin güvence altına alınması açısından büyük önem taşır. Noter işlemi olmadan gerçekleştirilen satışlar geçersiz sayılabilir ve ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Mülkiyetin Kadastroya Tescil Edilmesi
Yunanistan’da tapu devri tamamlandıktan sonra, mülkiyetin resmi olarak kadastro sistemine tescil ettirilmesi gerekmektedir. Bu işlem, gayrimenkulün yeni sahibinin yani alıcının adına resmen kaydedilmesini sağlar.
Kadastroya tescil, Yunan hukukuna göre yasal bir zorunluluktur ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması açısından büyük önem taşır. Bu kayıt işlemi yapılmadan mülkiyet hakkı tam anlamıyla geçerli sayılmaz, bu nedenle alıcıların bu süreci eksiksiz şekilde tamamlaması gerekir.
Vergi Beyanında Bulunmak
Yunanistan’da ev satın alındıktan sonra, taşınmazın ilgili vergi dairesine bildirilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu kapsamda, emlak beyannamesi olarak bilinen E9 formunun doğru ve eksiksiz şekilde doldurulması gerekir.
E9 formu, satın alınan gayrimenkulün resmi olarak mükellef tarafından beyan edilmesini sağlar ve yıllık vergi yükümlülüklerinin düzenli takibi açısından kritik öneme sahiptir. Beyan işlemlerinin zamanında gerçekleştirilmemesi, para cezası gibi çeşitli yaptırımlara neden olabilir.
Kira Geliri Olursa Beyan Edilmesi
Yunanistan’da gayrimenkul satın alıp kiraya veren mülk sahipleri, elde ettikleri kira gelirini her yıl düzenli olarak yıllık vergi beyannamesi ile bildirmek zorundadır. Bu gelirlerin beyan edilmemesi durumunda, Yunan vergi dairesi tarafından cezai yaptırımlar uygulanabilir.
Özellikle yabancı yatırımcıların kira gelirinden doğan vergisel yükümlülükleri zamanında ve doğru şekilde yerine getirmesi, yatırım sürecinin sorunsuz ilerlemesi ve yasal risklerin önlenmesi açısından oldukça önemlidir.
Uzman Bir Gayrimenkul Danışmanına Başvurarak Riskleri En Aza İndirin
Yunanistan’da ev almak, hem mali hem de hukuki açıdan dikkat gerektiren karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte doğru kararlar verebilmek ve tüm yasal yükümlülükleri eksiksiz yerine getirebilmek için uzman bir destek alınması büyük önem taşır.
Tam da bu noktada, Yunanistan’daki gayrimenkul piyasasında uzun yıllardır faaliyet gösteren ve alanında uzmanlaşmış bir marka olan Orfeas Development Real Estate devreye girer.
Orfeas Development Real Estate, yabancı yatırımcılara özel çözümler sunarak; tapu işlemleri, vergi planlaması, noter sözleşmeleri, kadastro tescili ve kira yönetimi gibi tüm süreçleri sizin adınıza profesyonelce yürütür. Uzman kadrosu ve yerel hukuk danışmanlarıyla birlikte çalışan firma, müşterilerinin güvenli ve sorunsuz bir şekilde mülk sahibi olmalarını sağlar.
Yatırımınızı güvence altına almak, süreci minimum riskle tamamlamak ve Yunanistan’da doğru adımı atmak için Orfeas Development Real Estate ile iletişime geçmeyi ihmal etmeyin. https://orfeasdevelopment.com/ web sitesini ziyaret ederek daha fazla bilgi alabilir veya danışmanlık talebinde bulunabilirsiniz.
